Wetswijziging in België in verband met buitenlandse onroerende goederen

Auteurs: Sofie Van der Straeten en Yves Cuypers, respectievelijk Senior Tax Consultant EY (sofie.van.der.straeten@be.ey.com) en Senior Tax Manager EY (yves.cuypers@be.ey.com) Na meerdere veroordelingen door Europa aan het adres van de Belgische overheid in verband met de ongelijke behandeling van inkomsten uit buitenlandse onroerende goederen ten opzichte van inkomsten uit Belgische onroerende goederen, paste Belgi&euml; zijn wetgeving recentelijk aan. Door deze wetswijziging wordt bovengenoemde ongelijkheid weggewerkt en worden de onroerende inkomsten vanaf heden steeds bepaald op basis van een kadastraal inkomen, wat betreft de verhuur voor priv&eacute;gebruik of tweede verblijven, ongeacht of deze onroerende goederen in Belgi&euml; of in het buitenland gelegen zijn. Situatie tot en met inkomstenjaar 2020 Belgische rijksinwoners dienen verplicht hun wereldwijde inkomsten aan te geven in hun aangifte in de personenbelasting. Dit betekent dat zij eveneens alle inkomsten moeten aangeven met betrekking tot onroerende goederen, zowel met betrekking tot onroerende goederen gelegen in het binnenland als in het buitenland (mits uitzondering van de inkomsten/genot met betrekking tot de eigen woning, deze zijn uitdrukkelijk vrijgesteld ongeacht waar de woning gelegen is). Voor onroerende goederen gelegen in Belgi&euml; wordt automatisch door de Belgische belastingdienst een kadastraal inkomen bepaald. Na de opbouw van het onroerend goed ontvangen de nieuwe eigenaars een vragenlijst met het doel de Belgische overheid te informeren omtrent de specificaties van hun onroerend goed (aankoopprijs, bewoonbare oppervlakte, aantal badkamers, etc.). Op basis van deze informatie bepaalt de Belgische overheid een kadastraal inkomen dat als basis zal dienen voor de bepaling van de jaarlijks verschuldigde onroerende voorheffing alsook hetwelk moet worden aangegeven in de aangifte in de personenbelasting in geval van niet verhuring/verhuring aan een natuurlijke persoon voor priv&eacute;doeleinden (tenzij het de eigen woning is). De belastbare grondslag is in dit laatste geval het ge&iuml;ndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%. Kadastraal inkomen? Het kadastraal inkomen is geen werkelijk inkomen, maar een fictief. Het is het gemiddeld normaal huurinkomen op een referentietijdstip, namelijk nog steeds 1 januari 1975 en gebruikt voor de berekening van de verkoopwaarde. Deze waarde wordt bepaald doordat het goed net gekocht is of op basis van een vergelijking met de actuele prijzen van onroerende goederen in de buurt. Deze actuele waarde wordt vermenigvuldigd met een correctiefactor (inkomstenjaar 2020 = 15,036%). Uiteindelijk volgt ook de vermenigvuldiging met een kapitalisatiefactor van 5,3%. Dit inkomen is, gelet op het referentietijdstip, vele malen lager dan het werkelijke inkomen (bijvoorbeeld de werkelijk ontvangen huur). Voor onroerende goederen gelegen in het buitenland daarentegen bestaat zulk kadastraal inkomen niet. Bijgevolg wordt voor de aangifte in de personenbelasting gebruik gemaakt van de brutohuur of de brutohuurwaarde ter bepaling van de inkomsten gerelateerd aan niet voor beroep gebruikte onroerende goederen. Bij verhuring van het onroerend goed dient bijgevolg de effectief ontvangen huur opgeven te worden en voor niet-verhuurde onroerende goederen de theoretische huurwaarde (&ldquo;de huuropbrengst die men had kunnen innen indien het goed verhuurd was geweest&rdquo;). Van deze waarden mogen buitenlandse belastingen, betaald in verband met dat onroerend goed, worden afgetrokken en mogen ook forfaitaire kosten van 40% worden afgetrokken. Belangrijk te noteren is dat de inkomsten van deze buitenlandse onroerende goederen, gelegen in een land waarmee Belgi&euml; een dubbel belastingverdrag heeft afgesloten, belastbaar zijn in het land waar het onroerend goed gelegen is (OESO-modelverdrag artikel 6) en vrijgesteld zijn van belastingen in Belgi&euml; mits progressievoorbehoud. Deze inkomsten moeten bijgevolg enkel worden aangegeven door Belgische rijksinwoners in hun Belgische aangifte ter bepaling van het belastingtarief van toepassing op de andere inkomsten van die persoon die wel belastbaar zijn in Belgi&euml;. Wat betreft onroerende goederen gelegen in een land waarmee Belgi&euml; geen dubbel belastingverdrag heeft afgesloten, zullen deze inkomsten wel in Belgi&euml; worden belast. Er wordt echter een belastingvermindering van 50% toegepast op deze inkomsten van buitenlandse oorsprong. Veroordeling door Europa Aangezien het kadastraal inkomen gebruikt voor Belgische onroerende goederen duidelijk vele malen lager is dan de brutohuur(waarde) gebruikt voor buitenlandse onroerende goederen, werd Belgi&euml; hieromtrent meermaals door Europa op de vingers getikt wegens discriminatie. Zo werd Belgi&euml; bij de laatste veroordeling in november 2020 gehouden tot een boete van &euro; 2 miljoen en een dwangsom van &euro; 7.500 per dag tot deze discriminerende wetgeving zou worden aangepast. Wetswijziging De Belgische overheid geeft gehoor aan deze veroordeling door middel van de &lsquo;wet houdende wijziging van het WIB 92 op het vlak van de in het buitenland gelegen onroerende goederen&rsquo; van 17 februari 2021 waarbij ze stelt dat voortaan ook voor buitenlandse (gebouwde en ongebouwde) onroerende goederen, in het bezit van Belgische rijksinwoners, een kadastraal inkomen bepaald zal worden met het oog op de aangifte in de personenbelasting. Deze nieuwe wetgeving geldt vanaf inkomstenjaar 2021. De Belgische fiscus staat bijgevolg voor een titanenwerk waarbij zij voor alle buitenlandse onroerende goederen die haar rijksinwoners bezitten in snel tempo een kadastraal inkomen zal moeten opmaken. Deze bepaling zal gebeuren op dezelfde manier als het kadastraal inkomen van Belgische onroerende goederen (zie hoger). De Belgische belastingdienst verwacht dit werk afgerond te hebben in de loop van maart 2022. Hierbij zijn nog enkele belangrijke kanttekeningen te maken: Deze nieuwe regeling geldt enkel voor inkomsten uit verhuring van onroerende goederen aan natuurlijke personen die het goed niet gebruiken voor hun beroepswerkzaamheid en voor niet-verhuurde onroerende goederen (bijvoorbeeld een tweede verblijf). Voor verhuring voor professionele doeleinden blijft de ontvangen huur (incl. huurvoordelen maar mits aftrek buitenlandse belastingen en forfaitaire kosten) de basis ter bepaling van de belastbare inkomsten (naar analogie met onroerende goederen gelegen in Belgi&euml; in dezelfde situatie). Belastingen betaald in het buitenland met betrekking tot dat onroerend goed kunnen niet meer worden afgetrokken en er kan ook geen kostenforfait worden toegepast &ndash; het kadastraal inkomen is immers een netto-inkomen. Verplichtingen van de belastingplichtige Aankoop voor 1 januari 2021 De administratie zal, op basis van ingediende aangiften in de personenbelasting met betrekking tot recente inkomstenjaren, een lijst opstellen van belastingplichtigen die buitenlandse onroerende goederen bezitten. Deze belastingplichtigen mogen in de loop van inkomstenjaar 2021 (geschat juni 2021) een schrijven verwachten met de uitnodiging om een aangifte in verband met het onroerend goed te doen zodat het kadastraal inkomen kan worden bepaald. De informatie die minstens gevraagd zal worden is een korte beschrijving van het onroerend goed, de ligging en de normale verkoopwaarde. Indien men, als Belgische rijksinwoner in het bezit van een buitenlands onroerend goed, deze uitnodiging niet ontvangt, is men verplicht deze aangifte spontaan zelf te doen. Aankoop vanaf 1 januari 2021 De belastingplichtige dient spontaan, binnen 4 maanden na de aankoop, een aangifte in bij de Belgische fiscus met het oog op het bepalen van het kadastraal inkomen. Vervreemding/wijziging van het onroerend goed Elke wijziging die het kadastraal inkomen met 15% of &euro; 50 zou wijzigen alsook de vervreemding van een onroerend goed dient in de toekomst spontaan te worden gemeld aan de Belgische overheid. Denk daarbij aan renovatiewerken, aanleg van een zwembad etc., kortom alles wat de verkoopwaarde doet stijgen. Een niet-inwoner die Belgisch rijksinwoner wordt Een Belgische niet-inwoner dient enkel zijn Belgische inkomsten aan te geven in zijn aangifte en valt bijgevolg niet onder deze aangepaste wetgeving/dient geen kadastraal inkomen van zijn buitenlands onroerend goed te laten bepalen. Indien hij echter Belgisch rijksinwoner wordt na 1 januari 2021 (door zijn centrum van sociale of financi&euml;le belangen naar Belgi&euml; te verhuizen) valt hij wel onder deze regeling. Binnen de 30 dagen (!) nadat hij Belgisch rijksinwoner is geworden, dient hij eveneens spontaan de aangifte in verband met zijn buitenlandse onroerende goederen te doen. Wat indien geen aangifte wordt gedaan? In alle bovenstaande gevallen heeft de Belgische wetgever voorzien in sancties, waarbij de normale boete voor niet-aangifte (&euro; 50 - 1.150) wordt opgetrokken tot minstens &euro; 300 en kan oplopen tot &euro; 3.000. Niet-akkoord Binnen een termijn van 2 maanden na de betekening van het nieuwe kadastrale inkomen kan de belastingplichtige er bezwaar tegen indienen door er middels een aangetekend en gemotiveerd schrijven een nieuw bedrag als kadastraal inkomen tegenover te stellen. Conclusie Vanaf 1 januari 2021 dienen de inkomsten van buitenlandse onroerende goederen aan te worden gegeven in de Belgische aangifte in de personenbelasting bepaald op basis van een kadastraal inkomen. De Belgische overheid voert deze nieuwe regeling in om de discriminatie, die tot en met inkomstenjaar 2020 bestond tussen buitenlandse en Belgische onroerende goederen, weg te werken. Om een kadastraal inkomen toe te wijzen aan alle buitenlandse onroerende goederen in bezit van Belgische rijksinwoners, zal de Belgische overheid in de loop van 2021 al haar inwoners (waarvan zij weet dat zij een buitenlands onroerend goed bezit) contacteren met de vraag een aparte aangifte in verband met dat onroerend goed in te dienen. Wie deze vraag niet ontvangt of een onroerend goed in het buitenland aankoopt in de loop van 2021, zal deze aangifte spontaan moeten doen. In gevolge deze nieuwe wetgeving zal de belastbare basis voor onroerende goederen verhuurd aan natuurlijke personen voor priv&eacute;gebruik/niet-verhuurde onroerende goederen, zowel voor Belgische als buitenlandse onroerende goederen, vanaf 1 januari 2021 bepaald worden door het ge&iuml;ndexeerde kadastraal inkomen te verhogen met 40%. Voor onroerende goederen verhuurd voor professioneel gebruik blijft deze basis de ontvangen netto huur.