Nieuw Duitse bouwcontractrecht versterkt positie van opdrachtgevers

Auteur: Udo Croonenbrock, als Rechtsanwalt werkzaam bij STRICK Rechtsanw&auml;lte & Steuerberater (croonenbrock@strick.de) Per 1 januari 2018 geldt in Duitsland een nieuw stelsel voor bouwcontractrecht. Hierin wordt met name de positie van opdrachtgevers sterker. De wijzigingen in het Duitse bouwrecht zijn van groot belang voor Nederlandse (bouw)bedrijven die in Duitsland actief zijn. In onderstaand artikel wordt ingegaan op deze nieuwe wetgeving inzake het bouwcontract, het bouwcontract met particulieren en de kooprechtelijke aansprakelijkheid voor gebreken. Waarom een nieuw bouwcontractrecht? Het aannemingsrecht in het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB), dat tot 31 december 2017 van toepassing was, maakte geen onderscheid wat betreft de wijze waarop een prestatie geleverd diende te worden en is derhalve, gezien de verschillende mogelijke vormen van een aannemingsovereenkomst (van een op maat gesneden pak tot en met een compleet industriecomplex), uiterst algemeen geformuleerd. Terecht wordt het bouwcontract, in tegenstelling tot een &ldquo;normale&rdquo; aannemingsovereenkomst, beschouwd als een complex langdurig lopend contract met wederzijdse samenwerkingsverplichtingen. Het voormalige bouwcontractrecht kende hiervoor niet de noodzakelijke voorschriften. Een essentieel manco was het ontbreken van regels om op wijzigingen tijdens de uitvoering te kunnen reageren. De Duitse verordening &ldquo;Allgemeine Vertragsbedingung f&uuml;r die Ausf&uuml;hrung von Bauleistungen&rdquo; (VOB/B) geeft de uitvoering van een bouwproject weliswaar en detail weer, maar kan vanwege haar juridische kwaliteit als Algemene Voorwaarde de gebreken van het aannemingsrecht niet opvangen, zodat enkel en alleen een wettelijke oplossing van het aannemingsrecht in aanmerking kwam. De nieuwe structuur van het aannemingsrecht (&ldquo;Werkvertragsrecht&rdquo;) en het zelfstandige bouwcontractrecht Voor de verschillende contractdoeleinden en contractpartijen werden aparte voorschriften uitgestippeld alsmede aparte regels gecre&euml;erd voor: het bouwcontract het bouwcontract met particulieren (&ldquo;Verbraucherbauvertrag&rdquo;) het architecten- en ingenieurscontract en de &ldquo;Bautr&auml;gervertrag (met projectontwikkelaars) Kernpunten van de nieuwe wetgeving inzake het bouwcontract en het bouwcontract met particulieren Bouwcontract De &ldquo;Bauvertrag&rdquo; is sinds 1 januari 2018 wettelijk gedefinieerd en geldt sindsdien als een overeenkomst inzake de vervaardiging, reparatie, verwijdering en verbouwing van een bouwwerk dan wel een buiteninrichting of een gedeelte ervan. Beschikkingsrecht t.a.v. wijzigingen (&bdquo;Anordnungsrecht f&uuml;r &Auml;nderungen&ldquo;) De meest vergaande wijzigingen hebben betrekking op de regelingen die te maken hebben met wijzigingen in de overeenkomst respectievelijk het beschikkingsrecht van de opdrachtgever aangaande gewijzigde of extra prestaties, de hieruit voortvloeiende aanpassing van de vergoeding alsmede de Einstweilige Verf&uuml;gung (gerechtelijk bevel) bij geschillen over het beschikkingsrecht of de aanpassing van de betaling. Geschillen oplossen behoort tot de taken van de speciaal voor dit doel bij de Landgerichte (arrondissementsrechtbanken) ge&iuml;nstalleerde &ldquo;Baukammern&rdquo;. Wenst de opdrachtgever een wijziging aan zijn project, dan is de ondernemer in principe verplicht een aanvullende offerte in te dienen. Als beide partijen binnen een tijdsbestek van 30 dagen geen overeenstemming bereiken, kan de opdrachtgever van zijn recht gebruik maken de aannemer de uitvoering van de gewenste wijziging op te leggen. In dit geval heeft de ondernemer geen andere keus dan de gewenste wijzigingen uit te voeren. Wel laat de wetgever hierbij &eacute;&eacute;n uitzondering toe: mocht de ondernemer van mening zijn dat de gewenste wijziging voor hem onaanvaardbaar en dus niet te doen is, kan hij hiertegen bezwaar aantekenen. De bewijslast hiervoor ligt bij de ondernemer. Zekeringen (&ldquo;Sicherungsmittel&rdquo;) De gevestigde zekerheid (&ldquo;Sicherungshypothek&rdquo;) van de bouwondernemer en de &ldquo;Bauhandwerkersicherung&rdquo; maken deel uit van de nieuwe wettelijke regelingen. Toestandsbepaling Nieuw zijn de toestandsbepaling bij weigering van de oplevering en het vereiste van een concludente eindafrekening. De opdrachtgever kan de oplevering ook door een fictief, objectief niet voorhanden zijnd gebrek belemmeren. Opzegging en schriftelijke vorm Voor de opzegging van een bouwcontract is enkel en alleen de schriftelijke vorm bindend, dus met tekst en eigenhandige paraaf. Een opzegging per e-mail voldoet niet. Deelbetalingen (&ldquo;Abschlagszahlungen&rdquo;) Deelbetalingen ori&euml;nteren zich aan de waarde van de door de ondernemer geleverde en conform contract verschuldigde prestaties. Concludente eindafrekening (&ldquo;Pr&uuml;fbare Schlussrechnung&rdquo;) De wetgever heeft bepaald dat een eindafrekening concludent is, als zij een overzichtelijke opsomming van de geleverde prestaties biedt en voor de opdrachtgever begrijpelijk is. Maatgevend hiernaar zijn de informatie- en controlebelangen van de opdrachtgever. De eindafrekening wordt als concludent beschouwd als de opdrachtgever niet binnen 30 dagen na ontvangst van de eindafrekening beargumenteerde bedenkingen heeft geuit. Bouwcontract met particulieren (&ldquo;Verbraucherbauvertrag&rdquo;) Definitie Ten eerste male word gedefinieerd wat een bouwcontract met particulieren behelst. Dit is een overeenkomst waardoor een ondernemer door de consument wordt verplicht voor hem een nieuw huis te bouwen of een grootscheepse verbouwing van een bestaand pand uit te voeren. Bouwbeschrijving Voor het sluiten van de overeenkomst moet de ondernemer aan de consument een afzonderlijke bouwbeschrijving in tekstvorm voorleggen, die hem op de hoogte stelt van de essenti&euml;le eigenschappen van het bouwwerk. Een bepaalde termijn is hiervoor niet voorgeschreven. Nochtans dient de bouwbeschrijving &ldquo;bijtijds&rdquo; ter beschikking te worden gesteld. Verder heeft de wetgever formele vereisten aangaande de bouwbeschrijving bepaald. Deze moet ook bindende gegevens m.b.t de bouwperiode bevatten, ofwel m.b.t. de datum van voltooiing van het bouwwerk of m.b.t de duur van de werkzaamheden. De wetgever bepaalt verder wat er zoal in het bouwcontract met particulieren moet staan. De overeengekomen, v&oacute;&oacute;r het sluiten van het contract ter beschikking gestelde bouwbeschrijving &ndash; en hierin ligt de eigenlijke betekenis &ndash; is een overeenkomst inzake de kwaliteit en vervolgens maatstaf voor de bepaling van gebreken. Regelmatig omvat een bouwbeschrijving dan ook naast de duur van de werkzaamheden het tijdstip van voltooiing en een algemene beschrijving van de nieuwbouw resp. verbouwing van de bouwconstructie der afzonderlijke ambachten (&ldquo;einzelne Gewerke&rdquo;) en de aangeboden prestaties. Herroepingsrecht De consument kan ongeacht de distributievorm overeenkomsten die op het kantoor van de ondernemer of in ieder geval niet als overeenkomsten op afstand worden gesloten, zonder meer binnen een tijdsbestek van 14 dagen na het sluiten van de overeenkomst herroepen. Deze termijn gaat in de regel dan van start, wanneer de ondernemer de consument naar behoren op de hoogte heeft gebracht aangaande zijn herroepingsrecht. Deelbetalingen (&ldquo;Abschlagszahlungen&rdquo;) Om de consument te beschermen heeft de wetgever bepaald dat het totale bedrag van de door de ondernemer gevorderde deelbetalingen niet hoger mag zijn dan 90% van de overeengekomen vergoeding. Uitvoeringsgarantie (&ldquo;Vertragserf&uuml;llungssicherheit&rdquo;) De consument heeft net zoals volgens de oude rechtstoestand aanspraak op een uitvoeringsgarantie/borgstelling ter hoogte van 5% van het overeengekomen totaalbedrag, waarbij de totale vergoeding inclusief omzetbelasting maatgevend is. De keuze van deze waarborg berust bij de ondernemer, bijv. een borgsom. Uitgifte van ontwerpdossiers (&bdquo;Pflicht zur Herausgabe von Planungsunterlagen&ldquo;) De ondernemer dient tijdig voor het begin van de uitvoering van de verschuldigde prestatie de ontwerpdossiers samen te stellen en aan de consument door te geven, die deze nodig heeft om bij de bevoegde overheidsinstanties te kunnen aantonen dat de prestatie volgens voorschrift zal worden uitgevoerd. Kooprechtelijke aansprakelijkheid voor gebreken De wijziging van de kooprechtelijke aansprakelijkheid is een sleutelstuk in de wetsherziening. De achterliggende gedachte was dat voorheen een aannemer, die gebrekkige bouwstoffen monteerde zonder weet te hebben van deze gebreken, hiervoor aansprakelijk was en van zijn kant verplicht was het gebrek te verhelpen. Heden bepaalt de wetgever dat bouwbedrijven van de verkoper van gebrekkige bouwstoffen niet alleen mogen eisen dat deze voor vervanging zorgt, maar dat deze ook voor de kosten van montage en demontage van het materiaal opdraait. En dit geldt zowel voor contracten met consumenten als voor contracten tussen ondernemers.